부동산을 사고 팔 때 계약금을 건네기 전에 어느 한 쪽에서 계약을 파기하면 어떻게 될까요?
흔히 24시간안에 계약금을 돌려주거나 계약해제 의사를 밝히면 계약이 취소되는 걸로 알고 있는데, 대법원은 이럴 때도 계약취소가 불가능하다고 판결했습니다.
정 모 씨는 2005년 경기도 용인의 한 아파트를 구입하려고 집주인과 계약서를 작성한 뒤, 계약금은 다음날 주기로 했습니다.
그런데 다음날, 계약금이 건네지기 전에 집주인 백 모 씨가 돌연 집을 팔지 않겠다는 의사를 밝혔습니다.
하지만 정 씨는 일방적으로 계약금을 보냈고, 백 씨가 끝까지 아파트를 팔지 않자 계약금의 2배를 위약금으로 물어내라며 소송을 냈습니다.
이에 대해서 항소심 재판부는 집주인이 계약금을 받기 전에 계약 해제의사를 밝혔기 때문에 위약금을 물 필요가 없다고 판결했습니다.
하지만 대법원은 집주인이 일방적으로 계약을 깬 만큼 효력이 없다며 반대로 매수인 정 씨의 손을 들어줬습니다.
즉 계약금을 받지 않았다고 하더라도 매도인이 일방적으로 계약을 해지할 경우에 위약금을 물어내야 한다는 겁니다.
상가분양후 등기가 완료된 상태로 임대가 되지 않은 상태로 매매할려고 합니다. 부득이 팔아야 하는 상황이어서 분양가격보다 낮은 가격으로 매매를 하려고 하는데 이럴 경우에도 양도소득세를 내어야 하는지요? 매매차익이 발생하지 않았는데 양도소득세를 납부하라는 것은 이해가 되지 않습니다.
취득가 보다도 양도가가 낮아 손해를 보셨더라도 양도세 신고는 하셔야 하며 양도차손이므로 산출세액은 없습니다.
또 임대사업자 일반과세자로 사업자등록을 내어 부가가치세를 환급받았는데 매매하게되면 부가가치세를 환급받은걸 재납부하여야 한다고 하는데 매수인 본인이 임대사업자가 아니라 직접 가게를 운영하는 경우에는 매수인에게 부가가치세 금액을 받을 수 없다고 하는데 그것이 맞는지요? 그러면 저만 부가세 납부할 꼴이 되어 왠지 손해본 기분입니다. 납부한 부가세금액을 받을 수 있는 방법이 없는지요?
부가세는 일반사업자로써 양도일에 양수자에게 세금계산서를 교부하고 세무서에 부가세신고납부를 하셔야 하며 양수자는 임대사업을 할 계획이면 포괄양수도를 하셔야 하며 본인이 직접 사업에 사용하신다면 사업자등록을 미리하여 부가세 환급을 받으시면 됩니다.
부동산 미등기 전매에 해당하면 양도세 세율이 무려 70%나 된다.
이렇게 세율이 높은 것은 미등기가 부동산 거래 질서를 해지는 동시에 세금을 탈루하는 수단으로
사용되는 것을 방지하기 위해서이다.
그래서 미등기 전매에 해당하면 많은 세금을 피할 수 없다.
아파트 준공 후 양도하는 분양권은 미등기 전매일까 아닐까?
이를 판단하기 위해서는 분양권 양도가 발생하는 시점부터 하나씩 따져봐야 한다.
△ 준공일 전에 양도하는 경우
이는 잔금 청산 등이 되지 않아 단순한 부동산을 취득할 수 있는 권리 즉 분양권에 해당한다.
따라서 이를 양도하는 것은 분양권의 양도로서 발생한 양도차익에서 기본공제 250만원을 적용한 과세표준에
대해 보유 기간에 따른 세율, 즉 50%·40%·6~38%를 적용해 세금 계산을 하고 이를 신고하면 된다.
△ 준공일 이후부터 입주 기간 만료일 전에 양도하는 경우
준공이라는 것은 집이 완공돼 들어가서 살아도 좋다는 승낙을 말한다.
따라서 주택이 완성됐으므로 분양받은 사람(수분양자)들이 들어가 살면 된다.
그런데 살다 보면 분양을 받은 후라도 사정이 바뀌면 입주를 하지 못하는 경우가 있다. 물론 돈이 없어 입주
할 수 없기도 하고 들어가 살 마음이 없어 입주를 포기하는 경우도 있다.
이런 상황에서 등기 전 준공 주택을 양도했다고 하자. 이 주택은 주택인가 분양권인가?
일단 세법은 유상승계취득은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 주택의 취득 시기로 본다.
따라서 이 상황에서 양도하는 것은 주택이 아닌 분양권에 해당하므로 취득세 납세 의무 없이 분양권에 대한
양도세를 내면 끝이 다.
△ 입주 기간 만료일 이후에 양도하는 경우
분양 아파트의 경우 대개 2개월간의 입주 기간을 주는 것이 일반적이다.
따라서 실수요자들은 이 기간 내에 입주하는 경우가 많은데, 자금 사정이 좋지 않거나 투자 목적으로 분양
계약을 한 사람들은 입주하지 못하는 경우가 있다.
이러한 상황에서 이 분양권을 양도하면 이는 주택인가 분양권인가?
이 경우도 분양권이 맞다. 잔금을 치러야 비로소 소유권이 이전되는 것인데 잔금(물론 잔금을 100만원 이런
식으로 남겨 두면 잔금을 청산한 것으로 보기 때문에 유의할 것)을 청산하지 않고 이를 팔았으니 분양권에
해당된다. 물권 변동이 발생하지 않은 것이다 .
집 살 때 꼭 유의해야 할 점 6가지
주택매매는 집이 전 재산이나 다름없는 일반 서민들에겐 ‘큰 일’이다. 목돈이 오가므로 집을 사고팔
때 실수하면 자칫 낭패를 보게 된다. 특히 실거래가 신고, 과세표준 현실화, 관인계약서 작성 등 주택거래 환경이 크게 바뀐 만큼 매수와 매도에 관한 정보를 잘 익힌 뒤 거래하는 게 상책이다. 집을 사고 팔 때 꼭 알아둬야 할 7가지를 소개한다.
① 계약 전 주택 등기부등본 확인은 가장 기본
얼마 전 새로 지은 집을 사고 거래 대금을 모두 건네준 서울 역삼동의 이영준 씨(51)는 황당한 일을 당했다.
집짓기 공사에 참여했던 건설업체 대표가 “전 주인에게서 공사대금 1억 원을 받지 못했다” 며 이 씨에게 대신
내어 줄을 요구해온 것. 얼마 뒤 공사업체는 법정 저당권을 내세워 이 씨 집을 경매하겠다고 알려왔다.
다급해진 이 씨는 자취를 감춰버린 매도자를 백방으로 찾아 나섰지만 헛일이었다.
주택을 사고 팔 땐 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어보는 것이 주택매매를 위한 첫 걸음이다.
먼저 등기부등본에 적혀있는 이름과 주민등록번호가 파는 사람과 같은지 꼭 확인하고 소유권 이외 권리 관
계부터 파악해야 한다.
또 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 근저당권 설정 등 민사상 권리관계가 복잡하게 얽혀 있다면 계약 전에
풀거나 집이 비록 마음에 들더라도 계약을 재검토하는 게 좋다.
아파트가 아닌 단독주택이라면 시ㆍ군ㆍ구청에서 토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원도 열람해보아야 한
다. 열람과정에서 무허가 건물, 철거대상 여부, 과세 완납 여부, 물리적 문제 여부 등을 확인할 수 있다.
본인이 등기부등본을 떼지 않았을 때는 등본 발급 일자를 꼼꼼히 살펴야 한다. 발급일과 계약 날짜 사이에 다
른 저당권이 설정될 수도 있는 까닭이다.
② 계약서 작성은 치밀하게
부동산거래 계약서엔 등기부등본과 토지대장상의 목적물 표시, 대금 액수, 지불 시기, 매수ㆍ매도인 성명, 주
소, 주민등록번호, 부동산 명도시기, 부동산 소유권 이전ㆍ매매 물건 멸실ㆍ훼손 등 매도인 책임사항을 기재
한다.
등기부등본 상의 면적과 실제면적에서 차이가 났을 때 매매금액 정산방법 등도 따로 약정한다. 계약 뒤 저당
권이 설정됐을 때는 해약하거나 위약금을 얼마나 물어줄지에 대해서도 특약사항에서 밝혀 공증을 받아두는
게 좋다.
소유권에 제한이 가해지는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인하고 앞으로의 처리방
법에 대한 약정도 분명히해야 한다. 또 계약서 작성은 조작 위험성이 있다. 따라서 아라비아 숫자보다는 한자
(또는 한글)로 적고 내용도 알기 쉽게 써야 한다.
특약란에는 분쟁이 일어날 수 있는 사안을 다 적어도 좋다. 계약서 작성 뒤 이상이 없으면 기명ㆍ날인한 뒤
계약금을 주고 영수증을 받으면 된다. 계약서는 매도인, 매수인, 입회인이 각 1부씩 보관한다.
③ 소유자와 직접 계약이 원칙
부동산 등기부등본 상의 소유자와 계약하는 게 가장 안전하다. 소유자 자녀나 친 · 인척이 위임장을 위조하거
나 인감을 훔쳐서 집을파는 사례가 더러 생긴다. 대리계약에 따른 분쟁이 부동산거래 다툼 중 상당 부분을 차
지하고 있어 주의가 요구된다.
어쩔 수 없이 대리인과 계약할 땐 주민등록증, 인감증명 첨부 여부를 확인해 적절한 대리인인지를 확인하고
계약해야 한다. 또 계약 전에 집주인에게 전화해서 계약 위임 여부를 확인해 보는 게 바람직하다.
부동산 중개 사고를 막기 위해선 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어 있는 공인 중개업소를 이용하는 게 상
책이다. 업무보증서 유효기간이 지났는지 도 확인할 필요가 있다.
④ 반드시 현장에 가봐야
매매 계약 전엔 반드시 현장에 가서 확인하는 게 좋다. 집의 △ 위치 △지목 △면적 △인접 주택 및 토지와의
경계 △학교 ·교통관계 등을 두루 살펴야 한다.
아파트 구조가 같다고 옆집을 보고 계약하면 나중에 발견된 문제 때문에 분쟁이 생길 수 있다. 그 땐 전적으
로 집을 산 사람에게 책임이 따라 피해를 보게 된다.
법조계 관계자는 “임차인이 있는데 본인이 살고 있는 것처럼 속여 집을 넘기는 사례도 허다하다. 따라서 임
대차 관계가 있을 때 새 주인이 계약 사항을 이어 받아야하는 만큼 집주인이 실제 살고 있는지 꼭 확인할 필요가 있다”고 강조했다.
⑤ 잔금 줄 때도 부동산등기부등본 확인은 필수
집을 계약하기 전 등기부등본을 확인했더라도 잔금을 치르는 시점에 다시 살펴봐야 한다.
당사자 사이에 계약을 맺은 뒤 중도금과 잔금을 치르는 사이 새 저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른 사
람에게 소유권 이전등기가 되어 있을 수도 있는 까닭이다.
잔금을 줄땐 매도자에게서 등기이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전등기를 하는 데 불편이 없도록
해야 한다. 되도록이면 법무사가 동참해서 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 하고 이전 등기도 빨리 하는 게 좋다.
⑥ 융자금 승계는 신중히 하는 게 안전
만약 매수인이 융자금을 이어 받을 때는 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하는 게 중요하다.
또 해당 구청에 전화를 걸어 제세공과금이 완납됐는지 알아보는 것도 필수다. 매도자가 부동산 양도신고
대상자라면 잔금일 전까지세무서에 양도신고를 하고 부동산 양도신고확인서를 받아 매수인에게 줘야한다.
재산세를 비롯한 지방세가 밀렸는지도 확인해야 한다. 집주인이 지방세를 내지 않았을 땐 계약서를 관할 시
ㆍ군ㆍ구 지적과에서 검인받을 수 없기 때문이다